פינוי בינוי או חיזוק מבנה?

דיירים המתגוררים בבניינים ישנים ומעוניינים לשפץ את הבניין מתחבטים בשאלה האם עדיף לפנות לפרויקט פינוי בינוי או חיזוק מבנה? לשאלה הזאת אין תשובה חד משמעית והיא תלוייה מאוד בנסיבות של כל בניין, ננסה להסביר מתי עדיף מה.

 

תמ"א 38 הקלאסי

התכנית הלאומית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה שהושקה בשנת 2005 נחלה בתחילתה כישלון לאור העובדה שהיזמים לא הצליחו להרוויח ממנה, בשנים שמאז השקת התכנית היא זכתה לשיפורים ושדרוגים רבים שהפכו אותה לכדאית ומשתלמת במיוחד עבור הדיירים והיזמים כאחד.

אנו עדים ליותר ויותר פרויקטים מסוג זה שיוצאים לדרך כאשר הליך תמא 38 בתל אביב הפך לפופלארי במיוחד ובניינים רבים בעיר השתתפו בהליך בשנים האחרונות. המדינה מעודדת יזמים לקחת על עצמם פרויקטים מסוג זה מכיוון שהיא מספקת להם זכויות בנייה משמעותיות בתמורה לביצוע הפרויקט.

היזמים יכולים להוסיף דירות על גג הבניין, ובחלק מהמקרים להגדיל את כמות הדירות גם בשטח הבניין המקורי כך שיוכלו למכור את הדירות ובכך לממן את השיפוץ, כמו כן המדינה מכניקה הטבות מס מיוחדות ליזמים שהופכות את הפרויקטים למשתלמים במיוחד.

כמו כן, הדיירים נהנים מדירות משופצות ובטוחות יותר, לעיתים קרובות הם גם נהנים ממעלית חדשה, תוספת חדר, מרפסת והטבות אחרות מה שהופך את הפרויקט לאטרקטיבי לכל הגורמים שמעורבים בו.

 

הדרישות לפרויקט תמ"א 38

ישנן מספר דרישות סף לפרויקט תמ"א 38 שלרוב מתקיימות בבניינים ישנים הזקוקים לשיפוץ, בין היתר נדרש שהבניין יהיה בן 3 קומות לכל הפחות, ששטחו יהיה גדול מ-400 מ"ר ושתכנון הבניין הסתים לפני שנת 1980.

בנוסף נדרש רוב נמוך יחסית, רק של שני שליש מהדיירים כדי להוציא את הפרויקט אל הפועל, הפרויקט טומן בחובו יתרונות רבים, כמו ניצול טוב יותר של שטח הבניין, שיפוץ הדירה, ביצוע מהיר יחסית של הפרויקט וניסיון מצטבר רב יחסית בקרב חברות יזמיות.

החסרונות המשמעותיים של הפרויקט הוא מצוקת חנייה שלעיתים קרובות מתרחשת בפרויקטים מהסוג הזה ופגיעה באורח החיים במקרה שבו לא ניתן לעזוב את הדירה במהלך השיפוץ.

 

 תמ”א 38.2

במסגרת הליכי תמ"א 38 ניתן לבחור בהליך אחר, שהוא מעט מסובך יותר שכולל הריסה מלאה של הבניין ובנייה של בניין חדש בהתאם לסטנדרט בנייה מודרני, הליך זה מזכיר במהותו פרויקט פינוי בינוי פרט לעובדה שהוא מתייחס לבניין אחד בלבד ולא למתחם שלם.

היתרון של פרויקט זה הוא העובדה שהבניין הישן נהרס ונהנה במקומו בניין חדש ומודרני לחלוטין, כך כלל התשתיות מוחלפות וניתן לבצע התאמות תשתית כמו בניית חניון שיספק את צרכי כלל הדיירים בבניין.

החיסרון הגדול של הפרויקט הוא שדרוש רוב מוצק יותר של דיירים כדי להוציא אותו לפועל, 80 אחוז, כמו כן, פרויקט זה נחשב ליקר יותר והוא מתאים בעיקר בערים מרכזיות בהן מחירי הנדל"ן גבוהים.

 

 פינוי בינוי

פרויקט פינוי בינוי הוא פרויקט שמבוצע במתחם בניינים שלם, הוא נחשב למסובך יותר לאור העובדה שהוא דורש רוב של 80 אחוז בכל אחד מהבניינים שמעורבים בפרויקט ולאור העובדה שהוא דורש קבלת אישורי בנייה שקשה יותר להוציא ביחס לפרויקט תמ"א.

היתרון הגדול הוא העובדה שאזור שלם משופץ וכך ניתן לבצע התאמות תשתית, ניתן לבנות אזורי משחקים לילדים, להשקיע בגינות ציבוריות ועוד.

 

אז מה עדיף?

נראה שאין תשובה ברורה בנושא, מי שרוצה לבצע פרויקט מהיר ויודע שגיבוש הסכמה של אחוז גבוה מהדיירים צריך לבחור בפרויקט התמ"א הרגיל, מי שגר בעיר גדולה בה מחירי הדיור גבוהים ונראה לו שיוכל לגבש את הסכמת הדיירים יוכל לבצע פרויקט תמ"א 38.2 ומי שעד לרצון של דיירים בכמה בניינים סמוכים בשיפוץ יוכל לברר על סיכויי ההצלחה של פרויקט פינוי בינוי.

תוספות לבית

כתבות נוספות שעלולות לעניין אתכם
חלל ביתי
פרויקטים ובנייה
עיצוב מושלם למטבח כפרי

אחרי שעשיתם שיפוץ רציני בכל הבית החלטתם שהגיע הזמן להתייחס גם למטבח? מאז שאתם זוכרים את עצמכם רציתם שיהיה לכם מטבח כפרי, יפה ומעוצב? אם כך, כדאי שתדעו: היום ניתן

מנופים
פרויקטים ובנייה
חברות בניה

לצערנו אנו שומעים לא מעט בתקשורת אודות חברות בנייה אשר הותירו את הרוכשים מאוכזבים בשל סטנדרט בנייה ירוד, אולם ישנן חברות בנייה אשר מזה שנים רבות מציבות סטנדרט ייחודי שלא