על פי חוקי מדינת ישראל, ניתן לבקש הלוואה למשכנתא כאשר ההון העצמי הוא לפחות 25% ממחיר הדירה.
הכתבה תעסוק בכל הקשור למשכנתא והון עצמי על פי 3 המדרגות שנקבעו על ידי בנק ישראל.
על מה מבוססת המשכנתא שלנו?
המשכנתא היא הלוואה לצורך השקעה בדיור, אותה לווים מהבנק לתקופה של עד 30 שנים במסלולים שונים להם צמודות ריביות וקרן. הריביות יכולות להיות קבועות, צמודות למדד, לפריים או משתנות. מכיוון שהנכס משועבד לבנק, הוא צריך להיות מבוטח בביטוח מבנה וביטוח חיים. הלווה צריך לעמוד בהחזרים קבועים מדי חודש לאורך תקופת ההלוואה. צעד זה משמעותי ביותר וצריך להיעשות בשיקול דעת. לפיכך מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתא https://www.wayout.org.il שיבנה תמהיל המתאים ללווה וילווה אותו לאורך כל התהליך.
הבנק מפחית סיכונים
מכיוון שהנכס משועבד לבנק, הוא חייב להפחית סיכונים. מסיבה זו בנק ישראל הטיל מגבלות לפיהן לא ניתן לקבל הלוואת משכנתא של 100%. המגבלות הללו הן למעשה 3 מדרגות לפי סוג הרוכש. ולמה הכוונה?
מדרגה 1: מי שרוכש דירה ראשונה יוכל לקבל משכנתא של 75% ממחיר הדירה.
מדרגה 2: משופרי דיור שמוכרים דירה ורוכשים דירה חדשה יוכלו לקחת הלוואה של 70% ממחיר הדירה.
מדרגה 3: הרוכשים דירה להשקעה יקבלו הלוואה של 50% ממחיר הדירה.
ניתן להסיק שהמדינה מקלה על זוגות צעירים שרוכשים דירה לראשונה, ולעומתם המשקיעים בדירה יזדקקו להון אישי גדול יותר. משופרי הדיור יכולים לעבור לדירה גדולה יותר ולקבל הלוואה כמעט כמו ברכישה הראשונה. יתרה מכך, ב-2017 פתח המחיר למשתכן אפשרות לרכישת דירה חדשה גם עבור משופרי דיור במחיר מפוקח על דירות שנותרו מהגרלות. בהתאם לכך, כדי להשלים את ההלוואה הרוכש חייב הון אישי.
אישור בקשת ההלוואה בהתאם להון האישי
הבנק מאשר הלוואות למשכנתא בהתאם להון האישי. מי שרוכש דירה ראשונה חייב הון אישי של 25% ממחיר הדירה. משופרי דיור חייבים בהון אישי של 30% ממחיר הדירה והמשקיעים 50% ממחיר הדירה. את ההון האישי ניתן לגייס באמצעות הלוואה לכל מטרה במידה ויש יכולת החזר ואישור של הבנק. אם משתחרר מספיק כסף מחיסכון, קרן השתלמות, עזרה מההורים וכד', ניתן להשתמש בכסף כהון אישי. כמו כן, הריביות של ההלוואה משתנות בהתאם להון האישי. אם ההון האישי קטן, הריבית תהיה גבוהה יותר ולהיפך. גם לכך קבע בנק ישראל 3 מדרגות:
מדרגה 1: הון אישי של 25%-40% – תשלום ריבית גבוהה.
מדרגה 2: הון אישי 40%-55% – תשלום ריבית בינונית.
מדרגה 3: הון אישי 55% ומעלה – תשלום ריבית נמוכה.
כיצד יודעים את סכום ההלוואה לה זקוקים?
את חישוב ההלוואה ניתן לעשות באמצעות מחשבון משכנתא מקוון באתרי הבנקים השונים. יש למלא את סכום ההלוואה, סוג הריבית, תקופת המשכנתא, ההון האישי ופרטים נוספים ולקבל הצעה. זוהי הצעה ראשונית שנותנת מושג על ההוצאות הצפויות. במידה והרוכש מסוגל לעמוד בהוצאות, הוא יכול לבקש מהבנק אישור עקרוני התקף ל-24 יום ואינו מחייב. האישור העקרוני מכיל את תנאי ההלוואה וסכומה בהתאמה להון האישי, ההכנסות של הרוכש ונתוני הנכס. לפני בקשת אישור עקרוני, מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות פרטי, שיעזור להכין את הבקשה ויכניס את כל הנתונים על פי ניסיונו ובתוקף מומחיותו. הוא יבדוק את כל סוגי הריביות והגובה שלהן, ינחה את הרוכש לגבי ההון האישי על פי המדרגות של בנק ישראל, ויבנה את התמהיל. לקיחת משכנתא כרוכה בבירוקרטיה רבה ומסובכת שצריכה להיעשות בידי אדם מקצועי.
