מהי בדיקת זכויות בניה ולמה חשוב לעשות זאת

זכויות בנייה הן מושג מדובר. מהן בדיוק? מה התועלת הכלכלית שניתן להפיק מהן? רוב האנשים אינם מבינים מהן זכויות בנייה, אינם מבדילים בסוגים השונים של זכויות אלו ואינם יודעים כיצד ניתן לבדוק אותן ומהו השווי שלהן. כאן תוכלו לקבל את המידע שייתן לכם את הידע בתחום.

 

זכויות בניה – הגדרה

זכויות בניה הינן הגבלה על היקף הבנייה המותר בקרקע מסוימת, הנקבע על ידי הוועדות לתכנון ובנייה.

המשמעות היא שגם אם אדם מחזיק בשטח בגודל מסוים, הוא לא יכול לבנות בכל השטח אלא רק על אחוזים ניכרים מתוכו.

המטרה העומדת בבסיס הגבלה זו היא הקצאה של חלק מהשטח לטובת שימושים אחרים כמו מסחר תעסוקה ועוד.

 

סוגי זכויות בנייה

ישנם שני סוגי זכויות בנייה עיקריים:

הזכויות	המעניק
זכויות בניה מובנות	התב”ע (תכנית בניין עיר)
זכויות בניה אישיות  –  זכויות בנייה בכוח	שיקול דעת הוועדה לתכנון ובנייה

כמו כן ישנם מספר סוגים של זכויות בנייה. דוגמאות:

• זכויות בנייה על גג בית משותף
• חלוקת זכויות בנייה בבניין
• זכויות בנייה בפרויקט תמ"א 38
• זכויות בנייה בנחלה חקלאית
• זכויות בנייה בבית פרטי
• ניוד זכויות בנייה בין שני מגרשים

ועוד סיבות שונות שמומלץ לבדוק.

 

איך בודקים את הזכויות?

בדיקת זכויות בנייה ניתן לבצע לפי גוש וחלקה באמצעות האתר של רשות מקרקעי ישראל.

תהליך הבדיקה:

• תשלום אגרה מינימלית.
• הזדהות – מסירת פרטי הגוש / החלקה ופרטים אישיים.
• קבלת פלט מהאתר הכולל את תוצאות הבדיקה, פירוט מידע על הנכס וזכויות הבנייה בו.

מדוע חשוב לבדוק את זכויות הבנייה?

הבדיקה חשובה כדי לדעת כמה שוות זכויות הבנייה. הזכויות נקבעות לפי שני גורמים נפרדים שמשפיעים על השווי שלהן. הגורמים:

הרשות	התפקיד
רשויות התכנון	מגדירות את זכויות הבנייה לפי תכניות המתאר ביישוב של הקרקע החקלאית.
רשות מקרקעי ישראל	קובעת את זכויות הבניה לפי החלטות מועצת מקרקעי ישראל.

חושב לדעת שרשויות הקרקע חקלאית יכילו, על פי רוב, מספר תכניות מתאר שישתלבו אחת בשנייה. כל אחת מהן יכולה לגרוע או להוסיף זכויות בניה בשטח. לכן, קשה להעריך בוודאות את שווי זכויות הבניה על הקרקע החקלאית, ולכן ישנו צורך של ניתוח משפטי ואדריכלי לשם קביעת שווי הזכויות בצורה מדויקת. השווי יכול להיות רב ערך ביותר בייחוד באזורים מתפתחים בהם ישנה סבירות גבוהה ביותר להפשרת קרקעות.

 

לסיכום

זכויות בנייה הינן הגבלה על היקף הבנייה שנקבע על ידי הרשויות והן מחולקות לשני סוגים עיקריים: זכויות בנייה מובנות וזכויות בנייה אישיות. את בדיקת הזכויות ניתן לבצע באמצעות גוש או חלקה בתהליך מקוון. חשוב לבדוק את זכויות הבנייה כדי לדעת מהו השווי שלהן ביחס לגורמים המשפיעים עליהן: רשויות התכנון ורשות מקרקעי ישראל. המסקנה היא שחשוב מאוד לבדוק את זכויות הבנייה בתהליך שאינו מורכב במיוחד כדי לנצל אותן בחוכמה.