חובות ואחריות: על מה אחראי מפקח בתים משותפים

המפקח על בתים משותפים הוא הסמכות המקצועית האמונה על יישוב סכסוכים בנכסים משותפים. החוק מעניק למפקח סמכויות לסייע לדיירים להגיע לפתרונות מוסכמים על רקע חילוקי דעות כספיים או אחרים. מאמר זה יתמקד בגבולות הגזרה בהן פועל המפקח הבתים המשותפים

 

סמכויות המפקח על הבתים המשותפים

המפקח על הבתים המשותפים הוא הגורם המוסמך על ידי החוק לטפל בסכסוכים הקשורים לבתים משותפים בישראל. הוא פועל מתוקף סמכות שיפוטית דומה לזו של שופט בבית משפט השלום. מפקחת על בתים משותפים היא בעלת סמכות להוציא צווי עשה ומניעה, לחייב בפיצויים, להטיל קנסות ואף להכריז על דייר כסרבן במקרים מסוימים.

 

גבולות גיזרה

המפקח רשאי לדון בסכסוכים הנוגעים לחלוקת הוצאות בבית משותף, לבנייה ושיפוצים, לרעש ומטרדים הנגרמים על ידי שכנים, נזקי מים וכדומה. כל נזק או סכסוך שמקורו בגורם חיצוני כמו שכן, שייך לסמכותו. עם זאת, המפקח אינו דן בנושאים פליליים או במקרי אלימות.

 

הגשת תביעות

בעלי הדירות יכולים להגיש תביעה אצל המפקח אם הם סבורים שנפגעו ממעשה או מחדל של השכנים או הוועד. עליהם לפרט את הנזק שנגרם ולדרוש סעד מתאים כמו תיקון הליקוי או פיצוי כספי.

 

 סכסוכים נפוצים

תחזוקה

אחד הנושאים הנפוצים בהם מטפל המפקח על בתים משותפים ביותר הוא סכסוכים הקשורים לתחזוקה לקויה או רשלנית של רכוש משותף בבניין, כמו צנרת מים, איטום הגג, או מערכות אחרות. כאשר יש נזילות, סתימות או תקלות אחרות הפוגעות בדיירים, הם יכולים לתבוע הדיירים האחראיים על התחזוקה או את הוועד.

רעשים ומטרדים

סוג נפוץ נוסף של סכסוכים הוא על רקע רעשים ומטרדים הנגרמים על ידי שכנים או בני משפחתם. במיוחד כאשר יש שימוש לרעה ברכוש משותף כגון חנייה, גינות או מתקני הבניין.

שיפוצים

המפקח דן לעיתים בסכסוכים הקשורים לשיפוצים ושינויים בדירות פרטיות, כאשר אלה חורגים מהמותר ופוגעים בחזית הבניין או בשכנים.

סכסוכים כספיים

נפוצים גם סכסוכים על רקע כספי בנושא חלוקת הוצאות אחזקה שוטפת או הוצאות שיפוצים והתחדשות עירונית. ישנם דיירים המסרבים לשאת בנטל או טוענים שלא שילמו את חלקם.

 

כיצד פועל המפקח בעת סכסוכים?

כאשר מגיע סכסוך בין דיירים בבית משותף לטיפול המפקח על בתים משותפים, הוא פועל במספר שלבים:

• המפקח מקבל את כתב התביעה מהדייר המתלונן, בו מפורטים הנזק או ההפרה והסעד המבוקש. בשלב זה הוא בודק אם הנושא בסמכות שיפוטו ואם התביעה עומדת בתנאי הסף.
• המפקח שולח הזמנה לדיון אל הצדדים הרלוונטיים – הן המתלונן והן מי שנגדו הוגשה התביעה. בדיון עצמו הוא נותן לכל צד להציג את גרסתו, ראיותיו וטענותיו בפניו.
• על בסיס החומר שבפניו, המפקח מחליט ונותן פסק דין מנומק. אם הוא קובע שאכן בוצעה הפרה כלשהי, הוא יכול לתת סעדים שונים – החל מצו עשה ועד לפיצוי כספי. במקרים מסוימים הוא אף רשאי להטיל קנסות.
• לאורך כל הדרך המפקח שוקל את הראיות, בודק את החוק והתקנות הרלוונטיים, ופוסק על פי שיקול דעתו המקצועי. מטרתו היא ליישב את הסכסוך בצורה הוגנת בהתאם לחוק ולמצב בפועל.